不動産に関する税金のご相談なら台東区の【花光慶尚税理士事務所】

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不動産について

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売るべきか、残すべきか。法人に移すべきか、個人で持ち続けるべきか。
所有不動産の置かれている状況とお客さまの事情、双方を考えた解決策を提示します。

先祖伝来の土地は持ち続けるべきなのか?

古くからの地主さんの中には「先祖伝来の土地は売却しないで子孫に引き継がせたい」とお考えの方が少なくありません。ただ、実際には収益性の低い土地などは、無理して持ち続けずに売却したほうが良い場合もあります。
では、どのような土地を残し、どのような土地を手放すべきなのでしょうか。実務的には下記の4パターンに分け、各分類ごとに対策を考えていくことになります。
具体例 対策例
持ち続ける土地 生活の基盤となる自宅の土地 遺言で取得者を早めに決めておく
事業で必要となる土地 他の相続人にはほかの財産を用意する
将来、子供たちに引き継がせたい土地 納税資金を準備しておく
有効活用すべき土地 好立地で賃貸物件や貸駐車場として利用することで、安定収入が期待できる土地 誰に、いつ承継させるか検討する
収益とコスト、各年の税負担を見積もる
納税用の土地 相続発生時に納税のために売却や物納ができる土地 売却や物納の手続きがしやすいよう準備しておく
想定の売却価格を検討しておく
問題のある土地 権利関係が複雑な土地 生前に権利関係が調整できるものは調整する
自由な活用ができない貸宅地 借地人への底地売却や底地と借地の交換などを検討する
具体例
持ち続ける
土地
生活の基盤となる自宅の土地
事業で必要となる土地
将来、子供たちに引き継がせたい土地
有効活用
すべき土地
好立地で賃貸物件や貸駐車場として利用することで、安定収入が期待できる土地
納税用の土地 相続発生時に納税のために売却や物納ができる土地
問題のある
土地
権利関係が複雑な土地
自由な活用ができない貸宅地
対策例
持ち続ける
土地
遺言で取得者を早めに決めておく
他の相続人にはほかの財産を用意する
納税資金を準備しておく
有効活用
すべき土地
誰に、いつ承継させるか検討する
収益とコスト、各年の税負担を見積もる
納税用の土地 売却や物納の手続きがしやすいよう準備しておく
想定の売却価格を検討しておく
問題のある
土地
生前に権利関係が調整できるものは調整する
借地人への底地売却や底地と借地の交換などを検討する

借入金で賃貸物件を建築すると本当に相続税対策になるのか?

以前より、「借入金で賃貸物件を建てると相続税対策になる」と言われており、住宅メーカーを中心に営業トークやセミナーの題材として積極的に広められていることを、ご存知の方は多いと思います。
はたして、本当に物件を建築すると、相続税対策になるのでしょうか?
  • 現況:更地 (自用地) 相続税評価額 2億円

    土地の評価額:2億円
    借地権割合:70%
    借家権割合:30%
  • 借入金2億円で賃貸物件を建築した場合相続税評価額2,800万

    土地の評価額: 2億円 × (1 - 借地権割合70% × 借家権割合30%) = 1億5,800万円
    建物の評価額:固定資産税評価額1億円 × (1 - 借家権割合30%) = 7,000万円
    借入金:2億円 … 債務としてマイナスされます。

建物

建物 建物
賃貸物件を建築することによる相続税対策のポイントは、「第三者に賃貸されることで、借地権割合、借家権割合を考慮した評価なるため評価下げにつながる」「建物は相続税の計算上は『固定資産税評価額』で評価されるが、これは建築費用の50%程度で評価されることが多いため、建築費用と固定資産税評価額の差額相当が評価下げになる」の2点になります。
その点で考えると、上記の事例では建築後の相続税評価額は、建築前のそれより大幅に引き下げられており、効果があるといえます。
但し、「賃貸物件なので、毎年家賃収入が発生し、税引後所得が将来の相続財産を構成すること」「借入金の返済が必要であり、空室が発生した場合の返済について注意が必要であること」などに注意する必要があります。
そのため、上記のような相続対策は「比較的短期の間に」相続が発生すると予想される場合に取るべき対策になります。

法人化することのメリット

不動産貸付業に限らず、ある程度の事業規模になった場合には「法人化(法人成り)」することが以前より行われてきました。
法人化することのメリットは、どのあたりにあるのでしょうか。法人化を検討するうえで、メリット、デメリットを簡単にまとめると次のようになると思います。

法人化のメリット・デメリット

メリット デメリット
所得税より法人税の方が最高税率が低い 設立、解散時にコストが生じる
所得の少ない親族への分散が可能 赤字の場合でも均等割の負担がある
欠損金を10年間繰越できる (個人だと3年間) 記帳業務など事務コストが生じる
不動産の譲渡損を他の所得と通算できる 厚生年金に強制加入になり社会保険料の負担が増加
など など
個人の不動産貸付業を法人化する場合には、個人の持つ不動産の扱いがポイントになります。というのは、単に法人に不動産を譲渡してしまうと譲渡所得税の問題が生じることが少なくないためです。
実務上は、「管理委託方式」「転貸借方式」「不動産所有方式」の3パターンを、お客様の置かれた状況に合わせ検討していくことになります。

不動産に強い税理士選び

このように、不動産に関しては様々な視点から検討し、対策を考えていく必要がありますが、すべての税理士が精通しているわけではありません。
税理士にも得意分野があります。以下のチェックリストに3つ以上該当する方は、弊所をはじめとする不動産に精通した税理士に相談されることをお勧めいたします。
  • 地代家賃の集計ミスが良く発生する。
  • 貸借対照表の記載のない個人決算書を作成している。
  • 5棟10室基準を満たす不動産貸付業を営んでいるのに、青色申告特別控除が10万円になっている。
  • 複式簿記による記帳を行っていない。
  • 買換え特例や等価交換、特別控除など譲渡所得の各種特例の扱いがわからない。
  • 納税額の計算や連絡に時間がかかり、納税資金の準備に困ったことがある。
  • 収入金額に対し、税負担が大きいと感じている。
  • 不動産管理会社設立などの節税に関する知識、ノウハウがない。
  • 顧問税理士に質問しても返答が返ってこない(または、相談しにくい)。
  • 相続税のシミュレーションや事業承継に関する知識、ノウハウがない。
☆弊所では、不動産について、相続税の視点だけでなく、所得税、法人税の視点からも考え、お客さまに合わせたプランを提案させていただきます。
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