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民泊新法と確定申告について

2018.09.18

 6月15日より住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されました。主に訪日外国人向けの宿泊事業として民泊事業は注目を浴びてる一方、民泊事業を行うことで発生するトラブルなど懸念されています。また、住宅宿泊事業法では年間180日という「宿泊日数制限」が課されることから、十分な売上が得られなくなると不満を持つ方もいるようです。

 ところで、住宅宿泊事業で得た所得を申告する場合には、どのように扱われることになるのでしょうか。

1 所得区分について

 まず、住宅宿泊事業で利用できる家屋は、以下の家屋に限定されています。

 ①自宅のように現に人の生活の本拠として使用されている家屋
 ②賃貸アパートのように入居者の募集が行われている家屋
 ③別荘のように随時その所有者等の居住の用に供されている家屋

 また、住宅宿泊事業は不動産貸付とは異なり宿泊サービスを提供することになり、利用者から受け取る対価も部屋代のほか寝具等の賃料やクリーニング代、水道光熱費なども含まれていることから、住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業を行ったことにより得る所得は、原則として雑所得として扱われることになります。なお、専ら住宅宿泊事業による所得により生計を立てているなど、その住宅宿泊事業が、所得税法上の事業として行われていることが明らかな場合には、事業所得として扱われることになります。

2 必要経費の考え方

 次に、住宅宿泊事業による所得を計算する上で控除する必要経費について考えてみたいと思います。これは住宅宿泊事業に関わらず、事業所得、不動産所得、雑所得全般に共通する考え方ですが、必要経費に算入することができる費用の金額は、以下の金額とされています。

 ①総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
 ②その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額

 具体的には、住宅宿泊仲介業者へ支払う仲介手数料や宿泊者用の日用品の購入代、水道光熱費、固定資産税などが該当します。

 このうち、住宅宿泊仲介業者へ支払う仲介手数料や宿泊者用の日用品の購入代は住宅宿泊事業を行うために支払われる費用なので、その全額を必要経費に算入することができます。

 一方、水道光熱費や固定資産税はどうでしょうか。自宅のような所有者が自らの生活の本拠として使用している家屋を住宅宿泊事業として利用している場合、生活用部分と業務用部分(住宅宿泊事業を行っている部分)が混在していることになります。この場合、業務用部分に係る水道光熱費や固定資産税のみ必要経費に算入することができます。実務的には、床面積按分などの合理的な方法で計算することになります。

 また、前述のとおり、住宅宿泊事業には宿泊日数制限が課されていますので、営業日数に応じて日割り計算も必要になりますので、注意が必要です。具体的な計算例を掲載しますので、ご確認ください。

【具体例】

<前提条件>
 ①住宅宿泊事業に利用した住宅で支出した水道光熱費の年間合計額 300,000円
 ②住宅宿泊事業に利用した住宅の床面積 200㎡
 ③②のうち、主に住宅宿泊事業に利用している部分の床面積 70㎡
 ④1年間で実際に宿泊客を宿泊させた日数 146日

<計算式>
 300,000円×70㎡/200㎡×146日/365日=42,000円

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