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サブリース契約は何が問題なの?【資産家の知恵袋】

2018.04.24

賃貸アパートの建築や購入を検討する際に、どのように借り手を探すか、満室経営が可能かどうかが気になる点になってきます。その様なときに、必ずと言って良いほど聞くのがサブリース契約と呼ばれるものです。30年一括借上げなどといううたい文句を聞いた方も多いと思います。オーナーにとって「空室リスク」ほど恐ろしいものはないので、一括で借りてもらえるなら安心できると思いがちですが、本当に正しいのでしょうか。

<サブリース契約の仕組み>
そもそもサブリース契約とはどのようなものなのでしょうか。仕組みとしては、①家主の持つ賃貸物件を、サブリース業者が全戸借り上げる(一括借り上げ)、②サブリース業者は、実際に入居する借家人(転借人)に転貸を行い、その後の管理業務まで含めサブリース業者が行うというのが基本的な流れになります。
家主から見ると、サブリース業者は借家人の立ち位置になると言えます。家主が実際に入居する借家人(転借人)に対して直接賃貸することと比べ、中間にサブリース業者が挟まる形になりますので、当然のことながら家主の取り分はその分減少します。つまり、サブリース手数料と呼ばれるものが差し引かれる分、家主の取り分が減少する訳です。
世の中には数多くのサブリース業者が存在していますが、じっくり比較すると業差毎にサブリース期間やサブリース手数料、そのサブリース手数料に含まれる管理費以外の費用が微妙に異なっていたりします。サブリース期間でいえば、冒頭に述べた30年一括借上げとしている会社もあれば、35年を謳っている会社もあります。サブリース手数料については、家賃の10%としている会社が多いですが、家賃の15%をサブリース手数料として徴収する代わりに修繕費も含めてサブリース業者負担としているような契約形態になっている業者も存在します。

<サブリース契約の何が問題になるのか>
こうしてみると、オーナーにとっての脅威である「空室リスク」を解消できるサブリース契約は、一見悪い制度には見えないような気がしますが、いったい何が問題になるのでしょうか。
サブリース契約でもっと大きな問題になるのが、家賃減額請求の問題です。空室リスクが恐ろしいのは、借りてくれる人がいなければ収入が得られないことであり、特にフルローンのような大きな借入で賃貸物件を建築、購入している場合には、空室状態だと借入返済にも影響が出てくる可能性が高いためです。そのようなリスクを避けるサブリース契約を結んだのに、家賃が減らされたのでは同じじゃないか…、という訳です。
ここでオーナーが勘違いしやすい点は、サブリース契約=「家賃保証契約」と思いこんでいることがあることです。前述のサブリース契約の仕組みで、「家主の持つ賃貸物件を、サブリース業者が全戸借り上げる(一括借り上げ)」と触れましたが、この部分の契約はあくまで賃貸借契約とされています。そのため借地借家法の適用を受けることから借家人(サブリース業者)が強い立場にあり、そのことからオーナーに対して家賃減額請求を迫ってくるという実態があります。借主側とはいえ上場企業が多いサブリース業者が借地借家法の保護を受け、個人事業主や中小企業である貸主側が弱い立場になるということに対し、心理的には納得いかない方もいると思いますが、法律的にはこのような扱いになっています。

<オーナーがサブリース契約を結ぶ場合の注意点>
少子高齢化が急速に進展するわが国では、住宅の空室率も急激に上昇しています。平成25年住宅・土地統計調査結果(総務省統計局)では、全国の賃貸住宅の空室率は18.8%となっており、地域によってはより高い空室率になっているところもあります。このような状況では、少しでも入居者を確保するためにサブリース業者が家賃減額を求めてくる可能性が否定できません。
では、オーナーとしてはどのような対処方法があるのでしょうか。対処法の一つのポイントとして、サブリース契約の解除条項の有無があります。つまり、サブリース業者から一方的にサブリース契約を解除することができない場合には交渉の余地を残しやすいと考えることができるためです。逆に、サブリース業者から一方的にサブリース契約を解除することができるとなっている場合には、家賃減額or契約解除の二者択一を迫られやすく、オーナーにとって交渉の余地が少なくなってしまうと考えられます。
いずれにしても、営業マンの営業トークだけを信じることなく、契約書の内容は熟読して判断することが必要と言えそうです。

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