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不動産投資、それは税金との闘い【資産家の知恵袋】

2018.04.20

賃貸アパートを建てようとか、ワンルームマンションに投資したいなど不動産投資を始めたいと考えている方は少なくないと思います。不動産投資を始める理由は、資産形成や老後の生活資金確保目的であったり、相続税対策目的であったりと人それぞれでしょうが、働かなくても得られる家賃収入があれば、確かに人生バラ色ですね!

とはいえ、不動産を購入し、家賃収入が得られるような状況になると、おのずから税金もかかってきます。では、どのような税金を負担することになるのでしょうか。代表例を取り上げることとしたいと思います。

①不動産取得税
 まず、不動産を購入すると不動産取得税が課税されます。これは、購入時に1度だけ課税される税金です。税額は都道府県が計算しますので、送られてくる納税通知書に記載された税額を納めることになります。納税通知書の送られてくる時期ですが、おおむね取得後6ヵ月から1年くらいで届くことが多いようです。

②固定資産税、都市計画税
 固定資産税とは、土地や家屋、償却資産といった固定資産を所有している人に対して課せられる税金です。毎年1月1日時点での所有者に対して課税されます。
 都市計画税は、都市計画事業又は土地区画整理事業の費用に充てるために、目的税として課税されるもので、原則として市街化区域内に所在する土地及び家屋が課税対象の資産になります。こちらも毎年1月1日時点での所有者に対して課税されます。

③所得税
 家賃収入や礼金、更新料収入といった「収入金額」から、固定資産税や支払利息、不動産管理会社への手数料などの「必要経費」を差し引くと「所得(儲け)」が出てきます。この所得に対して課されるのが所得税です。
 所得税の計算を簡単に説明するのはなかなか難しいですが、家賃収入に代表される不動産の貸付による所得については、「不動産所得」という区分に分類され、超過累進税率で課税されることになります。
 この超過累進税率というものが、なかなか厄介な代物で、早い話が「少ない所得の人は少ない税金、多い所得の人は多い税金」という仕組みになっています。
 なお、不動産投資を行い、不動産所得が発生するようになると、多くの人が確定申告する必要が出てきますので、この点も注意が必要です。
※所得税については、別途「復興特別所得税」の負担も生じます。

④住民税
 上記③所得税に加え、住民税が課税されます。住民税は、前年の所得の金額に従い税額が決められることになります。したがって、「所得税の確定申告をしている方は、その申告内容に従い住民税の金額も決まる」ということになります。

⑤個人事業税
 ワンルームマンション1室といった小規模な場合には課税されませんが、物件を買い増しすることで不動産事業が拡大し事業的規模に成長すると、事業税の負担が生じることになります。

⑥譲渡所得税・譲渡住民税
 不動産市況が良いうちに売却するというのも、不動産投資における出口戦略としては大切になってきます。不動産を売却益が発生すると、その売却益は「譲渡所得」に分類されることになります。この譲渡所得に対して課されるのが譲渡所得税、譲渡住民税です。
 譲渡所得に課される税率は、その売却した不動産の所有期間で変わってきます。
 ・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)
  譲渡所得税30%、譲渡住民税9%
 ・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える場合(長期譲渡所得)
  譲渡所得税15%、譲渡住民税5%
※譲渡所得税については、別途「復興特別所得税」の負担も生じます。

⑦相続税
 相続税の課税対象は、相続開始時点で亡くなった方(被相続人)がお持ちのすべての財産としていますが、その財産額が相続税の基礎控除額を超える場合には、相続税が課されることになります。

⑧消費税
 居住系として家賃収入を得ている場合には関係ありませんが、事務所や店舗など事業系として賃貸した場合には、その家賃収入には消費税がかかることになります。
 このような消費税の課税対象となる売上(課税売上)が年1,000万円を超えると、消費税の納税義務が生じることになります。

このように見ていくと、「不動産投資は税金との闘い」であることを認識させられますね。中長期的な視点から対策が求められることも少なくありません。計画的に対応していくためにも、スケジュール管理やライフプランなどとあわせて把握に努めることが良いでしょう。

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